Cuando se plantea una reforma integral en Madrid, una de las decisiones más importantes es elegir correctamente a la empresa constructora. Y uno de los errores más habituales consiste en pedir varios presupuestos y comparar únicamente la cifra final.
A primera vista parece lógico: tres constructoras visitan la vivienda, reciben unos planos y entregan sus propuestas. Se elige la más económica y comienza la obra.
El problema es que tres presupuestos pueden estar valorando tres obras diferentes.
Una empresa puede haber incluido determinados trabajos que otra ha dejado fuera. Una puede haber previsto una determinada calidad de materiales y otra una solución más económica. Una puede haber medido correctamente los metros cuadrados de alicatado, mientras que otra utiliza una estimación aproximada.
El resultado es que el presupuesto aparentemente más barato no siempre es el que realmente permite ejecutar la reforma por ese importe.
Por eso, cuando se quiere comparar constructoras de forma objetiva, una de las herramientas más eficaces es trabajar con un presupuesto basado en una medición detallada y previamente definida por un técnico independiente.
El problema de comparar presupuestos diferentes
Imaginemos una reforma integral de una vivienda en Madrid.
Se solicitan tres presupuestos:
Constructora A: 95.000 €
Constructora B: 108.000 €
Constructora C: 116.000 €
A simple vista, la primera parece claramente la opción más interesante.
Pero ¿qué incluye cada una?
¿Las tres han contemplado la misma superficie de demolición?
¿Han incluido la retirada de todos los residuos?
¿La instalación eléctrica tiene el mismo número de mecanismos y puntos de luz?
¿Las ventanas son de las mismas características?
¿Se ha previsto el mismo sistema de climatización?
¿Los sanitarios, griferías, pavimentos y revestimientos tienen calidades equivalentes?
¿Está incluida la pintura?
¿Se han contemplado los falsos techos?
¿Las ayudas de albañilería para las instalaciones están incluidas?
Si la respuesta no está clara, no estamos comparando tres presupuestos: estamos comparando tres interpretaciones diferentes de una misma reforma.
Y esa diferencia es precisamente una de las principales fuentes de problemas durante la obra.
¿Qué es una medición ciega?
Una medición ciega es un documento que define y cuantifica las unidades de obra necesarias para ejecutar un proyecto, pero que se entrega a las constructoras sin incluir inicialmente el precio de cada partida.
El arquitecto o técnico define qué hay que hacer y en qué cantidad.
La constructora se encarga entonces de valorar esas mismas partidas.
Por ejemplo:
| Partida | Unidad | Cantidad |
|---|---|---|
| Demolición de tabiquería | m² | 48,50 |
| Levantado de pavimento | m² | 82,30 |
| Tabique de placa de yeso laminado | m² | 56,20 |
| Alicatado de baño | m² | 34,80 |
| Pavimento interior | m² | 82,30 |
| Instalación eléctrica | ud | 1 |
| Pintura de paredes y techos | m² | 265,00 |
La constructora aporta el precio unitario de cada trabajo y obtiene así el importe correspondiente.
Este sistema permite que todas las empresas trabajen sobre la misma base de comparación.
Los documentos de mediciones y presupuesto son, de hecho, una parte habitual de la documentación técnica de los proyectos de construcción. En la documentación publicada por el propio Ayuntamiento de Madrid aparecen estructurados por unidades de obra, cantidades y precios.
¿Por qué es importante que la medición la haga un técnico independiente?
La independencia es importante.
Si la medición la prepara directamente una constructora, es lógico que esté orientada a la forma en la que esa empresa entiende y ejecuta la obra.
Esto no significa que el presupuesto sea incorrecto. El problema aparece cuando queremos comparar esa propuesta con otras.
Cada empresa puede utilizar criterios diferentes.
Un arquitecto independiente puede definir previamente el alcance de la actuación y establecer una estructura común para todas las empresas que participen en la solicitud de ofertas.
De esta forma, la constructora no tiene que interpretar qué quiere hacer el propietario, sino poner precio a una obra previamente definida.
Es una diferencia importante.
Dejar de comparar precios y empezar a comparar partidas
Una de las grandes ventajas de este sistema es que permite analizar dónde está realmente la diferencia entre unas ofertas y otras.
Supongamos que tres empresas valoran una misma reforma:
| Capítulo | Empresa A | Empresa B | Empresa C |
|---|---|---|---|
| Demoliciones | 4.800 € | 5.200 € | 5.100 € |
| Albañilería | 18.400 € | 19.100 € | 17.900 € |
| Instalaciones | 24.600 € | 22.800 € | 25.200 € |
| Carpintería | 16.500 € | 19.800 € | 17.300 € |
| Baños y cocina | 21.700 € | 23.100 € | 22.400 € |
| Pintura | 5.200 € | 5.400 € | 5.100 € |
Ahora la comparación es mucho más interesante.
Podemos detectar, por ejemplo, que una empresa es especialmente competitiva en instalaciones pero más cara en carpintería.
También podemos comprobar si una diferencia importante procede de un precio unitario concreto o de una cantidad diferente.
La cifra final deja de ser el único dato relevante.
El presupuesto más barato no siempre es el más económico
En una reforma, una diferencia inicial de varios miles de euros puede parecer decisiva.
Pero hay que preguntarse qué ocurre después.
Un presupuesto que inicialmente parece muy competitivo puede aumentar durante la obra si determinadas partidas no estaban incluidas o si las cantidades previstas eran insuficientes.
Es lo que habitualmente se conoce como sobrecostes o extras de obra.
Algunos pueden ser completamente legítimos. En una reforma siempre pueden aparecer circunstancias que no eran visibles antes de realizar una demolición, especialmente en edificios existentes.
Pero otros incrementos pueden estar relacionados con una definición insuficiente del alcance de la obra.
La diferencia es fundamental.
No es lo mismo descubrir una patología oculta detrás de un tabique que comprobar durante la obra que faltaban por presupuestar determinados trabajos que ya estaban previstos en el proyecto.
Cuanto mejor definida esté la obra desde el principio, menos espacio queda para las interpretaciones y las sorpresas.
Qué debe incluir una buena medición
Una medición útil no consiste simplemente en poner una lista genérica de trabajos.
Debe permitir identificar con claridad qué se ejecuta, dónde se ejecuta y en qué cantidad.
Dependiendo del proyecto, puede incluir capítulos como:
Demoliciones y desmontajes
Tabiques, pavimentos, revestimientos, falsos techos, sanitarios, instalaciones existentes, carpinterías y gestión de residuos.
Albañilería
Nuevas distribuciones, trasdosados, tabiquería, recrecidos, ayudas a instalaciones y otros trabajos necesarios.
Instalaciones
Electricidad, fontanería, saneamiento, climatización, ventilación, telecomunicaciones o cualquier otra instalación prevista.
Carpinterías
Puertas interiores, ventanas, armarios, frentes, elementos especiales y acabados.
Cocina y baños
Mobiliario, encimeras, sanitarios, griferías, revestimientos y equipamiento.
Acabados
Pavimentos, alicatados, pintura, techos y otros elementos de acabado.
La estructura dependerá de cada proyecto. Lo importante es que las partidas sean suficientemente concretas como para poder compararlas.
No todo se puede cerrar al milímetro
También es importante ser realistas.
Una medición no puede eliminar por completo la incertidumbre de una reforma.
En una vivienda existente pueden aparecer problemas que no eran visibles durante la fase de proyecto: instalaciones antiguas, humedades, patologías, elementos estructurales ocultos o soluciones constructivas diferentes a las previstas.
Por eso, el objetivo de una buena medición no es prometer que nunca habrá un extra, sino diferenciar claramente entre lo que estaba previsto y lo que aparece como consecuencia de una circunstancia sobrevenida.
Esta distinción facilita mucho la gestión económica de la obra.
Del presupuesto al control de la obra
La medición también puede utilizarse durante la ejecución.
Si cada partida tiene una cantidad y un precio unitario, es posible comprobar qué se ha ejecutado, qué queda pendiente y qué modificaciones se han producido.
En sistemas de control de obra basados en unidades de ejecución, la valoración se obtiene precisamente relacionando las unidades realmente ejecutadas con los precios correspondientes.
Esto permite tener una visión mucho más clara de la evolución económica del proyecto.
Si aparece una nueva partida, puede identificarse como tal.
Si aumenta una cantidad, puede comprobarse por qué.
Y si se propone una modificación, puede valorarse antes de ejecutarla.
¿Y si las constructoras ofrecen precios muy diferentes?
Es una situación bastante habitual.
Cuando existe una diferencia importante entre varias ofertas, no necesariamente significa que una empresa esté intentando cobrar demasiado.
Puede significar que las empresas han interpretado de forma diferente alguna parte del proyecto.
Por eso, antes de descartar automáticamente el presupuesto más elevado, conviene analizar las partidas.
A veces la diferencia está en los materiales.
Otras veces en la mano de obra.
En ocasiones una empresa ha incluido trabajos que otra no ha contemplado.
Y también puede ocurrir que una oferta aparentemente económica utilice precios anormalmente bajos en determinadas partidas para reducir el total inicial.
El análisis partida por partida permite detectar estas situaciones.
El precio por metro cuadrado tampoco es suficiente
Otra práctica muy extendida es comparar reformas exclusivamente mediante el precio por metro cuadrado.
Por ejemplo:
“Esta empresa reforma por 900 €/m² y esta otra por 1.100 €/m².”
El dato puede servir como primera referencia, pero no permite comparar dos reformas si el alcance no es exactamente el mismo.
Una vivienda de 100 m² con instalaciones nuevas, cambio de distribución, climatización, carpinterías y cocina no tiene el mismo coste que otra vivienda de 100 m² donde únicamente se renuevan acabados.
La superficie es la misma.
La obra no.
Por eso, para comparar correctamente, hay que analizar qué se va a hacer, con qué calidades y en qué cantidades.
El método de Linon Estudio
En Linon Estudio entendemos el presupuesto como una herramienta de control, no simplemente como una cifra final.
Nuestro objetivo es que el propietario pueda tomar una decisión informada antes de contratar la obra.
El proceso comienza definiendo correctamente el proyecto y el alcance de la intervención.
A partir de ahí se elaboran las mediciones y se estructura la documentación necesaria para solicitar ofertas comparables a diferentes constructoras.
Cada empresa recibe la misma información y puede valorar las mismas partidas.
Después se analizan las propuestas recibidas, no solo por su importe total, sino también por sus precios unitarios, cantidades, inclusiones, exclusiones y posibles diferencias.
De esta manera, el propietario no tiene que decidir únicamente entre 95.000 €, 108.000 € o 116.000 €.
Puede saber qué hay detrás de cada cifra.
Una buena reforma empieza antes de contratar la constructora
La elección de la empresa constructora es importante, pero la forma de llegar a esa elección lo es todavía más.
Un presupuesto barato puede convertirse en una obra cara si no estaba bien definido.
Un presupuesto algo más elevado puede terminar siendo más económico si incluye correctamente todos los trabajos necesarios y permite controlar mejor las desviaciones.
La clave está en comparar sobre una base común.
Por eso, antes de pedir tres presupuestos de una reforma, merece la pena hacerse una pregunta:
¿Las tres empresas están presupuestando exactamente la misma obra?
Si la respuesta es no, las cifras no son realmente comparables.
En Linon Estudio ayudamos a propietarios y empresas a definir, medir y controlar sus proyectos de reforma en Madrid para que la decisión sobre la constructora se tome con información y no únicamente por el precio inicial.
